Eine Maklerrechnung über mehrere tausend Euro kommt oft erst, wenn Kaufvertrag und Finanzierung längst stehen. Dann ist der Handlungsspielraum gefühlt klein. Bei der Frage „Maklerprovision Käufer oder Verkäufer“ gilt jedoch nicht einfach: Wer kauft, zahlt. Gerade beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses schützen gesetzliche Regeln private Käufer vor einseitig abgewälzten Maklerkosten.
Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt hat, welche Immobilie gekauft wird und was im Maklervertrag vereinbart wurde. Wurde die Provision falsch verteilt oder ohne wirksame Grundlage verlangt, kann ein Rückforderungsanspruch bestehen.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Seit Ende 2020 gelten für viele private Immobilienkäufe klare Vorgaben. Betroffen sind der Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Verkäufer einen Makler allein beauftragen, die Kosten aber vollständig auf Kaufinteressenten übertragen.
Die Grundregel lautet: Beauftragt der Verkäufer den Makler und soll auch der Käufer einen Teil der Kosten tragen, darf der Käufer höchstens die Hälfte der insgesamt vereinbarten Provision zahlen. Verkäufer und Käufer müssen in diesem Fall finanziell gleich belastet werden.
Das bedeutet nicht, dass die Provision deutschlandweit gleich hoch ist. Ihre Höhe kann je nach Region, Kaufpreis und Vereinbarung unterschiedlich ausfallen. Auch die Bezeichnung auf der Rechnung – etwa Käufercourtage, Käuferprovision oder Maklerhonorar – ändert nichts daran, dass die gesetzliche Kostenverteilung eingehalten werden muss.
Der Verkäufer beauftragt den Makler allein
Hat der Verkäufer den Makler allein beauftragt, darf er die Maklerkosten bei einem privaten Wohnimmobilienkauf nicht einfach auf den Käufer abwälzen. Der Käufer kann in dieser Konstellation nicht zur Zahlung einer Provision verpflichtet werden.
Das ist besonders relevant, wenn ein Exposé oder Inserat mit einer Käuferprovision wirbt, obwohl der Makler tatsächlich ausschließlich für den Verkäufer tätig geworden ist. Ein bloßer Hinweis im Angebot schafft noch keinen wirksamen Zahlungsanspruch.
Makler arbeitet für Käufer und Verkäufer
Arbeitet ein Makler für beide Seiten, ist eine geteilte Provision möglich. Dann darf keine Partei mehr zahlen als die andere. Vereinbart der Verkäufer beispielsweise eine Provision von 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, kann auch der Käufer grundsätzlich nur 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer schulden – nicht mehr.
Wichtig ist außerdem die Reihenfolge: Hat der Verkäufer den Makler zunächst allein beauftragt und wird der Käufer später zur Hälfte beteiligt, muss der Verkäufer seinen Anteil zuerst zahlen. Der Makler muss die Zahlung des Verkäufers nachweisen, bevor er den Anteil vom Käufer verlangen kann. Eine Rechnung an den Käufer allein reicht dafür nicht aus.
Der Käufer beauftragt den Makler allein
Anders kann es aussehen, wenn ein Käufer eigenständig einen Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie beauftragt. Dann kann der Käufer die Provision grundsätzlich allein tragen. Das setzt aber einen tatsächlichen Maklervertrag voraus. Ein unverbindlicher Besichtigungstermin oder die bloße Kontaktaufnahme über ein Immobilienportal genügt nicht automatisch.
Gerade hier lohnt sich ein genauer Blick auf die Unterlagen. Wurde der Makler wirklich nur für den Käufer tätig oder stand die konkrete Immobilie bereits im Auftrag des Verkäufers? Die tatsächlichen Abläufe sind oft aussagekräftiger als die Überschrift eines Dokuments.
Maklerprovision Käufer oder Verkäufer: Wann gelten die Regeln nicht?
Die gesetzlichen Vorgaben zur hälftigen Teilung gelten nicht für jeden Immobilienkauf. Sie betreffen insbesondere Verbraucher, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwerben. Wer eine Immobilie überwiegend gewerblich kauft, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage erwirbt oder als Unternehmen auftritt, kann anderen vertraglichen Regelungen unterliegen.
Auch bei Grundstücken, gemischt genutzten Objekten oder größeren Wohnanlagen kommt es auf den Einzelfall an. Dass ein Objekt teilweise zu Wohnzwecken geeignet ist, beantwortet die Frage nicht abschließend. Maßgeblich sind unter anderem die Art des Kaufgegenstands, die Nutzung und die Rolle der Vertragsparteien.
Deshalb ist Vorsicht angebracht, wenn eine Partei pauschal behauptet, die Käuferprovision sei „branchenüblich“ oder „so vereinbart“. Üblich bedeutet nicht automatisch wirksam. Eine Vertragsklausel kann gegen zwingende gesetzliche Regeln verstoßen.
Was Käufer vor der Zahlung prüfen sollten
Wer eine Maklerrechnung erhält, sollte nicht allein auf die Höhe des Kaufpreises oder den im Exposé genannten Prozentsatz schauen. Entscheidend sind die Vertragsgrundlage und die konkrete Vermittlungssituation. Prüfen Sie insbesondere, wer den Makler zuerst beauftragt hat, ob Sie als Verbraucher gekauft haben und ob der Makler für beide Seiten tätig war.
Lesen Sie Maklervertrag, Exposé, E-Mails und die Rechnung zusammen. Häufig ergibt sich erst aus diesen Unterlagen, ob der Makler eine Provision auf beiden Seiten verlangt und ob die Anteile tatsächlich gleich hoch sind. Bei einer einseitigen Beauftragung durch den Verkäufer ist außerdem relevant, ob und wann der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat.
Die Vereinbarung über eine Maklerprovision muss bei den erfassten Wohnimmobilienkäufen in Textform vorliegen. Eine mündliche Absprache reicht nicht. Bewahren Sie daher E-Mails, Nachrichten, PDF-Dokumente und Rechnungen auf. Sie können später entscheidend sein.
Der notarielle Kaufvertrag verdient ebenfalls Aufmerksamkeit. Enthält er eine Regelung zur Maklerprovision, macht das eine unwirksame Kostenverteilung nicht automatisch wirksam. Umgekehrt sollte man eine solche Klausel nicht vorschnell unterschreiben, wenn unklar ist, wer den Makler beauftragt hat und warum gerade Sie zahlen sollen.
Zu viel gezahlte Maklerprovision zurückfordern
Haben Sie bereits gezahlt, ist die Sache nicht zwingend erledigt. Wurde eine Provision ohne wirksame Vereinbarung oder entgegen der gesetzlichen Kostenverteilung verlangt, kann ein Anspruch auf Rückzahlung bestehen. Rechtlich geht es häufig darum, dass eine Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgt ist.
Für eine erfolgreiche Rückforderung müssen die Fakten sauber aufgearbeitet werden. Dazu gehören der Maklervertrag, der Kaufvertrag, die Provisionsrechnung, der Zahlungsnachweis sowie die Kommunikation mit Makler und Verkäufer. Besonders aussagekräftig sind Unterlagen, aus denen der ursprüngliche Auftrag des Maklers hervorgeht.
Warten sollten Betroffene dennoch nicht unnötig lange. Für viele Rückforderungsansprüche gilt regelmäßig eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Der Fristbeginn hängt von den Umständen ab und beginnt häufig mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den maßgeblichen Tatsachen Kenntnis hatten oder hätten haben müssen. Im Einzelfall können Besonderheiten gelten.
Eine außergerichtliche Aufforderung zur Rückzahlung kann der erste Schritt sein. Bleibt sie erfolglos, sollte geprüft werden, ob eine rechtliche Durchsetzung wirtschaftlich sinnvoll ist. Bei hohen Kaufpreisen kann bereits ein halber oder ganzer Provisionsanteil einen erheblichen Betrag ausmachen.
Typische Fehler bei der Maklerprovision
Viele Käufer zahlen, weil die Rechnung unmittelbar nach der Beurkundung eingeht und ein Konflikt den Immobilienkauf gefährden könnte. Nach dem Notartermin entsteht tatsächlich oft Zeitdruck. Trotzdem sollte eine Zahlung nicht erfolgen, ohne die Grundlage zu prüfen.
Ein weiterer Fehler ist die Annahme, beide Seiten hätten automatisch dieselbe Provision gezahlt. Das muss belegt sein. Verlangt ein Makler vom Käufer die Hälfte, obwohl der Verkäufer nichts gezahlt hat, kann dies ein wichtiger Ansatzpunkt sein.
Auch die Aussage „Sie haben das Exposé angefordert, also schulden Sie Provision“ greift zu kurz. Ein Provisionsanspruch setzt mehr voraus als eine Anfrage, eine Besichtigung oder die Kenntnis von der Immobilie. Es kommt auf eine wirksame Vereinbarung und die gesetzlich zulässige Verteilung an.
Wenn die Maklerrechnung nicht nachvollziehbar ist
Eine unklare Rechnung sollten Sie nicht einfach hinnehmen. Fordern Sie nachvollziehbare Informationen dazu an, wer den Makler beauftragt hat, auf welcher Vereinbarung die Forderung beruht und wie sich die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer verteilen. Zahlen Sie nicht allein deshalb, weil eine Frist gesetzt wurde.
Bei Fällen rund um die Rückforderung von Maklerprovision organisiert Rechto die digitale und organisatorische Abwicklung. Die rechtliche Durchsetzung erfolgt durch eine spezialisierte Partnerkanzlei. So lässt sich zunächst prüfen, ob Ihre Zahlung rechtlich angreifbar sein kann und welche Unterlagen dafür benötigt werden.
Sichern Sie jetzt Ihre Dokumente, bevor E-Mails verschwinden oder Unterlagen schwer auffindbar werden. Eine frühzeitige Prüfung schafft Klarheit – und kann verhindern, dass eine unberechtigte Maklerforderung endgültig bei Ihnen hängen bleibt.