Eine Maklerrechnung \u00fcber mehrere tausend Euro kommt oft erst, wenn Kaufvertrag und Finanzierung l\u00e4ngst stehen. Dann ist der Handlungsspielraum gef\u00fchlt klein. Bei der Frage \u201eMaklerprovision K\u00e4ufer oder Verk\u00e4ufer\u201c gilt jedoch nicht einfach: Wer kauft, zahlt. Gerade beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sch\u00fctzen gesetzliche Regeln private K\u00e4ufer vor einseitig abgew\u00e4lzten Maklerkosten.<\/p>\n
Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt hat, welche Immobilie gekauft wird und was im Maklervertrag vereinbart wurde. Wurde die Provision falsch verteilt oder ohne wirksame Grundlage verlangt, kann ein R\u00fcckforderungsanspruch bestehen.<\/p>\n
Seit Ende 2020 gelten f\u00fcr viele private Immobilienk\u00e4ufe klare Vorgaben. Betroffen sind der Kauf von Wohnungen und Einfamilienh\u00e4usern, wenn der K\u00e4ufer als Verbraucher handelt. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Verk\u00e4ufer einen Makler allein beauftragen, die Kosten aber vollst\u00e4ndig auf Kaufinteressenten \u00fcbertragen.<\/p>\n
Die Grundregel lautet: Beauftragt der Verk\u00e4ufer den Makler und soll auch der K\u00e4ufer einen Teil der Kosten tragen, darf der K\u00e4ufer h\u00f6chstens die H\u00e4lfte der insgesamt vereinbarten Provision zahlen. Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer m\u00fcssen in diesem Fall finanziell gleich belastet werden.<\/p>\n
Das bedeutet nicht, dass die Provision deutschlandweit gleich hoch ist. Ihre H\u00f6he kann je nach Region, Kaufpreis und Vereinbarung unterschiedlich ausfallen. Auch die Bezeichnung auf der Rechnung – etwa K\u00e4ufercourtage, K\u00e4uferprovision oder Maklerhonorar – \u00e4ndert nichts daran, dass die gesetzliche Kostenverteilung eingehalten werden muss.<\/p>\n
Hat der Verk\u00e4ufer den Makler allein beauftragt, darf er die Maklerkosten bei einem privaten Wohnimmobilienkauf nicht einfach auf den K\u00e4ufer abw\u00e4lzen. Der K\u00e4ufer kann in dieser Konstellation nicht zur Zahlung einer Provision verpflichtet werden.<\/p>\n
Das ist besonders relevant, wenn ein Expos\u00e9 oder Inserat mit einer K\u00e4uferprovision wirbt, obwohl der Makler tats\u00e4chlich ausschlie\u00dflich f\u00fcr den Verk\u00e4ufer t\u00e4tig geworden ist. Ein blo\u00dfer Hinweis im Angebot schafft noch keinen wirksamen Zahlungsanspruch.<\/p>\n
Arbeitet ein Makler f\u00fcr beide Seiten, ist eine geteilte Provision m\u00f6glich. Dann darf keine Partei mehr zahlen als die andere. Vereinbart der Verk\u00e4ufer beispielsweise eine Provision von 3 Prozent zuz\u00fcglich Umsatzsteuer, kann auch der K\u00e4ufer grunds\u00e4tzlich nur 3 Prozent zuz\u00fcglich Umsatzsteuer schulden – nicht mehr.<\/p>\n
Wichtig ist au\u00dferdem die Reihenfolge: Hat der Verk\u00e4ufer den Makler zun\u00e4chst allein beauftragt und wird der K\u00e4ufer sp\u00e4ter zur H\u00e4lfte beteiligt, muss der Verk\u00e4ufer seinen Anteil zuerst zahlen. Der Makler muss die Zahlung des Verk\u00e4ufers nachweisen, bevor er den Anteil vom K\u00e4ufer verlangen kann. Eine Rechnung an den K\u00e4ufer allein reicht daf\u00fcr nicht aus.<\/p>\n
Anders kann es aussehen, wenn ein K\u00e4ufer eigenst\u00e4ndig einen Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie beauftragt. Dann kann der K\u00e4ufer die Provision grunds\u00e4tzlich allein tragen. Das setzt aber einen tats\u00e4chlichen Maklervertrag voraus. Ein unverbindlicher Besichtigungstermin oder die blo\u00dfe Kontaktaufnahme \u00fcber ein Immobilienportal gen\u00fcgt nicht automatisch.<\/p>\n
Gerade hier lohnt sich ein genauer Blick auf die Unterlagen. Wurde der Makler wirklich nur f\u00fcr den K\u00e4ufer t\u00e4tig oder stand die konkrete Immobilie bereits im Auftrag des Verk\u00e4ufers? Die tats\u00e4chlichen Abl\u00e4ufe sind oft aussagekr\u00e4ftiger als die \u00dcberschrift eines Dokuments.<\/p>\n
Die gesetzlichen Vorgaben zur h\u00e4lftigen Teilung gelten nicht f\u00fcr jeden Immobilienkauf. Sie betreffen insbesondere Verbraucher, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwerben. Wer eine Immobilie \u00fcberwiegend gewerblich kauft, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage erwirbt oder als Unternehmen auftritt, kann anderen vertraglichen Regelungen unterliegen.<\/p>\n
Auch bei Grundst\u00fccken, gemischt genutzten Objekten oder gr\u00f6\u00dferen Wohnanlagen kommt es auf den Einzelfall an. Dass ein Objekt teilweise zu Wohnzwecken geeignet ist, beantwortet die Frage nicht abschlie\u00dfend. Ma\u00dfgeblich sind unter anderem die Art des Kaufgegenstands, die Nutzung und die Rolle der Vertragsparteien.<\/p>\n
Deshalb ist Vorsicht angebracht, wenn eine Partei pauschal behauptet, die K\u00e4uferprovision sei \u201ebranchen\u00fcblich\u201c oder \u201eso vereinbart\u201c. \u00dcblich bedeutet nicht automatisch wirksam. Eine Vertragsklausel kann gegen zwingende gesetzliche Regeln versto\u00dfen.<\/p>\n
Wer eine Maklerrechnung erh\u00e4lt, sollte nicht allein auf die H\u00f6he des Kaufpreises oder den im Expos\u00e9 genannten Prozentsatz schauen. Entscheidend sind die Vertragsgrundlage und die konkrete Vermittlungssituation. Pr\u00fcfen Sie insbesondere, wer den Makler zuerst beauftragt hat, ob Sie als Verbraucher gekauft haben und ob der Makler f\u00fcr beide Seiten t\u00e4tig war.<\/p>\n
Lesen Sie Maklervertrag, Expos\u00e9, E-Mails und die Rechnung zusammen. H\u00e4ufig ergibt sich erst aus diesen Unterlagen, ob der Makler eine Provision auf beiden Seiten verlangt und ob die Anteile tats\u00e4chlich gleich hoch sind. Bei einer einseitigen Beauftragung durch den Verk\u00e4ufer ist au\u00dferdem relevant, ob und wann der Verk\u00e4ufer seinen Anteil bezahlt hat.<\/p>\n
Die Vereinbarung \u00fcber eine Maklerprovision muss bei den erfassten Wohnimmobilienk\u00e4ufen in Textform vorliegen. Eine m\u00fcndliche Absprache reicht nicht. Bewahren Sie daher E-Mails, Nachrichten, PDF-Dokumente und Rechnungen auf. Sie k\u00f6nnen sp\u00e4ter entscheidend sein.<\/p>\n
Der notarielle Kaufvertrag verdient ebenfalls Aufmerksamkeit. Enth\u00e4lt er eine Regelung zur Maklerprovision, macht das eine unwirksame Kostenverteilung nicht automatisch wirksam. Umgekehrt sollte man eine solche Klausel nicht vorschnell unterschreiben, wenn unklar ist, wer den Makler beauftragt hat und warum gerade Sie zahlen sollen.<\/p>\n
Haben Sie bereits gezahlt, ist die Sache nicht zwingend erledigt. Wurde eine Provision ohne wirksame Vereinbarung oder entgegen der gesetzlichen Kostenverteilung verlangt, kann ein Anspruch auf R\u00fcckzahlung bestehen. Rechtlich geht es h\u00e4ufig darum, dass eine Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgt ist.<\/p>\n
F\u00fcr eine erfolgreiche R\u00fcckforderung m\u00fcssen die Fakten sauber aufgearbeitet werden. Dazu geh\u00f6ren der Maklervertrag, der Kaufvertrag, die Provisionsrechnung, der Zahlungsnachweis sowie die Kommunikation mit Makler und Verk\u00e4ufer. Besonders aussagekr\u00e4ftig sind Unterlagen, aus denen der urspr\u00fcngliche Auftrag des Maklers hervorgeht.<\/p>\n
Warten sollten Betroffene dennoch nicht unn\u00f6tig lange. F\u00fcr viele R\u00fcckforderungsanspr\u00fcche gilt regelm\u00e4\u00dfig eine Verj\u00e4hrungsfrist von drei Jahren. Der Fristbeginn h\u00e4ngt von den Umst\u00e4nden ab und beginnt h\u00e4ufig mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den ma\u00dfgeblichen Tatsachen Kenntnis hatten oder h\u00e4tten haben m\u00fcssen. Im Einzelfall k\u00f6nnen Besonderheiten gelten.<\/p>\n
Eine au\u00dfergerichtliche Aufforderung zur R\u00fcckzahlung kann der erste Schritt sein. Bleibt sie erfolglos, sollte gepr\u00fcft werden, ob eine rechtliche Durchsetzung wirtschaftlich sinnvoll ist. Bei hohen Kaufpreisen kann bereits ein halber oder ganzer Provisionsanteil einen erheblichen Betrag ausmachen.<\/p>\n
Viele K\u00e4ufer zahlen, weil die Rechnung unmittelbar nach der Beurkundung eingeht und ein Konflikt den Immobilienkauf gef\u00e4hrden k\u00f6nnte. Nach dem Notartermin entsteht tats\u00e4chlich oft Zeitdruck. Trotzdem sollte eine Zahlung nicht erfolgen, ohne die Grundlage zu pr\u00fcfen.<\/p>\n
Ein weiterer Fehler ist die Annahme, beide Seiten h\u00e4tten automatisch dieselbe Provision gezahlt. Das muss belegt sein. Verlangt ein Makler vom K\u00e4ufer die H\u00e4lfte, obwohl der Verk\u00e4ufer nichts gezahlt hat, kann dies ein wichtiger Ansatzpunkt sein.<\/p>\n
Auch die Aussage \u201eSie haben das Expos\u00e9 angefordert, also schulden Sie Provision\u201c greift zu kurz. Ein Provisionsanspruch setzt mehr voraus als eine Anfrage, eine Besichtigung oder die Kenntnis von der Immobilie. Es kommt auf eine wirksame Vereinbarung und die gesetzlich zul\u00e4ssige Verteilung an.<\/p>\n
Eine unklare Rechnung sollten Sie nicht einfach hinnehmen. Fordern Sie nachvollziehbare Informationen dazu an, wer den Makler beauftragt hat, auf welcher Vereinbarung die Forderung beruht und wie sich die Kosten zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer verteilen. Zahlen Sie nicht allein deshalb, weil eine Frist gesetzt wurde.<\/p>\n
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