Sie haben beim Immobilienkauf eine hohe Maklerrechnung bezahlt – und fragen sich jetzt, ob Sie als K\u00e4ufer die Maklerprovision zur\u00fcckfordern k\u00f6nnen? Das ist keine seltene Frage. Gerade seit den gesetzlichen \u00c4nderungen zur Verteilung der Maklerkosten passieren Fehler bei Vertr\u00e4gen, Zahlungsforderungen und Provisionsabreden. Wer zu viel gezahlt hat oder zu Unrecht in Anspruch genommen wurde, muss das nicht hinnehmen.<\/p>\n
Entscheidend ist nicht, ob die Provision \u201e\u00fcblich\u201c wirkte oder der Kauf ohne Makler kaum m\u00f6glich gewesen w\u00e4re. Ma\u00dfgeblich sind die konkrete Vertragsgestaltung, die Rolle des Maklers und der Zeitpunkt des Immobilienkaufs. Eine sorgf\u00e4ltige Pr\u00fcfung kann sich lohnen – denn es geht oft um mehrere tausend Euro.<\/p>\n
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gelten seit dem 23. Dezember 2020 besondere Regeln. Sie sollen verhindern, dass K\u00e4ufer die vollst\u00e4ndige Maklercourtage tragen, obwohl der Verk\u00e4ufer den Makler beauftragt hat oder dieser f\u00fcr beide Seiten t\u00e4tig wird.<\/p>\n
Hat ein Makler sowohl f\u00fcr den Verk\u00e4ufer als auch f\u00fcr den K\u00e4ufer gearbeitet, darf er grunds\u00e4tzlich nur von beiden Parteien eine Provision in gleicher H\u00f6he verlangen. Vereinbart der Makler etwa mit dem Verk\u00e4ufer 3,57 Prozent des Kaufpreises einschlie\u00dflich Umsatzsteuer, kann er vom K\u00e4ufer nicht 4,76 Prozent verlangen. Eine ungleiche Belastung kann unwirksam sein.<\/p>\n
Hat allein der Verk\u00e4ufer den Makler beauftragt, darf der K\u00e4ufer nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Verk\u00e4ufer mindestens die H\u00e4lfte der Provision selbst \u00fcbernimmt. Au\u00dferdem muss der Verk\u00e4ufer seinen Anteil tats\u00e4chlich gezahlt haben, bevor der Makler die K\u00e4uferprovision verlangen kann. Fordert der Makler die Zahlung vom K\u00e4ufer zu fr\u00fch oder in voller H\u00f6he, kann ein R\u00fcckzahlungsanspruch bestehen.<\/p>\n
Auch bei \u00e4lteren Immobilienk\u00e4ufen kann eine R\u00fcckforderung m\u00f6glich sein. F\u00fcr Vertr\u00e4ge vor dem Stichtag gelten die neuen Regeln zwar nicht automatisch. Dennoch k\u00f6nnen etwa unwirksame Vertragsklauseln, eine fehlende wirksame Beauftragung oder eine nicht geschuldete Doppelprovision Gr\u00fcnde f\u00fcr eine R\u00fcckforderung sein. Hier kommt es besonders auf die Unterlagen und den Einzelfall an.<\/p>\n
Die gesetzlichen Vorgaben betreffen nicht jeden Immobilienkauf gleicherma\u00dfen. Sie gelten vor allem, wenn ein Verbraucher ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kauft. Kauft ein Unternehmen, handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus oder wird ein Grundst\u00fcck ohne Wohnhaus erworben, k\u00f6nnen andere Ma\u00dfst\u00e4be gelten.<\/p>\n
Bei einer sogenannten Doppelprovision vermittelt der Makler zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer und erh\u00e4lt von beiden Seiten Geld. In diesem Fall m\u00fcssen die Provisionsanteile gleich hoch sein. Es gen\u00fcgt nicht, wenn nur die Prozentzahl gleich aussieht, sich aber durch unterschiedliche Berechnungsgrundlagen oder zus\u00e4tzliche Geb\u00fchren am Ende ein h\u00f6herer K\u00e4uferanteil ergibt.<\/p>\n
Wichtig: Die Provisionsvereinbarung muss in Textform vorliegen, etwa per E-Mail, als unterschriebener Vertrag oder in einem Dokument. M\u00fcndliche Absprachen reichen bei den erfassten Wohnimmobilien regelm\u00e4\u00dfig nicht aus. Fehlt die erforderliche Textform, kann der Zahlungsanspruch des Maklers entfallen.<\/p>\n
Hat der Verk\u00e4ufer den Maklervertrag abgeschlossen und will die Kosten teilweise an den K\u00e4ufer weitergeben, ist der K\u00e4ufer h\u00f6chstens zur H\u00e4lfte der Gesamtprovision verpflichtet. Zahlt der Verk\u00e4ufer seinen Anteil nicht, muss der K\u00e4ufer ebenfalls nicht zahlen. Der Makler muss die Zahlung des Verk\u00e4uferanteils auf Verlangen nachweisen.<\/p>\n
Das wird in der Praxis h\u00e4ufig \u00fcbersehen. Eine Regelung im Kaufvertrag, nach der der K\u00e4ufer \u201edie Maklerkosten\u201c \u00fcbernimmt, macht eine unzul\u00e4ssige Kostenverteilung nicht automatisch wirksam. Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt hat, welche Vereinbarungen bestehen und wie die Zahlung tats\u00e4chlich abgewickelt wurde.<\/p>\n
Nicht jede gezahlte Maklerprovision ist zur\u00fcckzuholen. Aber bei bestimmten Konstellationen bestehen klare Warnsignale. Pr\u00fcfen lassen sollten Sie den Fall insbesondere, wenn einer oder mehrere der folgenden Punkte zutreffen:<\/p>\n
Ein weiterer Streitpunkt ist die Frage, ob der Makler die geschuldete Vermittlungsleistung \u00fcberhaupt erbracht hat. Eine Provision setzt grunds\u00e4tzlich voraus, dass zwischen der Maklert\u00e4tigkeit und dem sp\u00e4teren Kaufvertrag ein urs\u00e4chlicher Zusammenhang besteht. Haben Sie die Immobilie bereits vorher gekannt oder kam der Kauf v\u00f6llig unabh\u00e4ngig vom Makler zustande, kann auch das relevant sein. Solche F\u00e4lle sind allerdings beweisintensiv und sollten anhand der Kommunikation und des zeitlichen Ablaufs bewertet werden.<\/p>\n
Sammeln Sie zuerst alle Dokumente, bevor Sie den Makler kontaktieren. Dazu geh\u00f6ren der notarielle Kaufvertrag, der Maklervertrag oder das Expos\u00e9, E-Mails und Nachrichten zur Provision, die Rechnung sowie Kontoausz\u00fcge oder Zahlungsbest\u00e4tigungen. Falls vorhanden, sollten Sie auch Unterlagen zur Vereinbarung zwischen Makler und Verk\u00e4ufer sichern.<\/p>\n
Danach wird gepr\u00fcft, welche Partei den Makler beauftragt hat, ob dieser f\u00fcr beide Seiten t\u00e4tig war und wie hoch die vereinbarten Anteile waren. Ein Blick allein in den Kaufvertrag reicht nicht immer. H\u00e4ufig ergibt sich erst aus dem Expos\u00e9, einer Reservierungsvereinbarung oder dem Schriftverkehr, wie die Provision urspr\u00fcnglich vereinbart wurde.<\/p>\n
Ergibt die Pr\u00fcfung einen Fehler, wird die R\u00fcckzahlung gegen\u00fcber dem Makler geltend gemacht. Rechtlich geht es h\u00e4ufig um die R\u00fcckforderung einer Zahlung ohne wirksamen Rechtsgrund. Dabei sollten R\u00fcckzahlungsbetrag, Frist und Begr\u00fcndung klar benannt werden. Pauschale Vorw\u00fcrfe oder unvollst\u00e4ndige Forderungen f\u00fchren dagegen oft zu vermeidbaren Verz\u00f6gerungen.<\/p>\n