Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses kann die Maklerrechnung schnell mehrere tausend Euro betragen. Umso verständlicher ist die Frage: Darf ein Makler doppelte Provision verlangen? Die kurze Antwort lautet: Nicht einfach so. Ob ein Makler von Käufer und Verkäufer eine Provision fordern darf, hängt vor allem von der Art der Immobilie, dem Auftrag und der vertraglichen Gestaltung ab.
Seit Ende 2020 gelten beim Kauf bestimmter Wohnimmobilien klare gesetzliche Regeln. Wer hier mehr verlangt, als ihm zusteht, muss mit einer Rückforderung rechnen. Entscheidend ist deshalb nicht allein, ob zwei Rechnungen verschickt wurden. Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt hat, wer tatsächlich zahlen soll und ob beide Seiten in zulässiger Weise belastet werden.
Was mit „doppelter Provision“ gemeint sein kann
Der Begriff wird im Alltag unterschiedlich verwendet. Manche Käufer meinen damit, dass Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer Geld verlangen. Andere sprechen von einer doppelten Provision, wenn sie selbst eine ungewöhnlich hohe Rechnung erhalten oder zusätzlich zu einer vereinbarten Courtage weitere Kosten auftauchen.
Ein Makler kann grundsätzlich mit beiden Parteien Vereinbarungen treffen. Das bedeutet aber nicht, dass er dieselbe Leistung beliebig zweimal abrechnen darf. Gerade beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher begrenzen die §§ 656c und 656d Bürgerliches Gesetzbuch die Vertragsfreiheit deutlich.
Wichtig: Die gesetzlichen Sonderregeln gelten nicht für jede Immobilientransaktion. Bei Gewerbeobjekten, Baugrundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Käufern, die als Unternehmer handeln, kann die Rechtslage anders aussehen. Dann kommt es stärker auf die konkrete Provisionsvereinbarung an.
Beim Immobilienkauf gilt häufig die hälftige Teilung
Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf der Makler bei einer Tätigkeit für beide Seiten im Regelfall nur eine gleich hohe Provision von Käufer und Verkäufer verlangen. Zahlt der Verkäufer beispielsweise 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, darf auch der Käufer nicht mit 5,95 Prozent belastet werden. Eine solche Ungleichbehandlung ist unwirksam.
Die Regel soll verhindern, dass Verkäufer den Makler beauftragen, die Kosten aber überwiegend oder vollständig auf Käufer abwälzen. Für Käufer ist das besonders relevant, weil zur Maklerprovision oft weitere erhebliche Kaufnebenkosten kommen, etwa Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten.
Der Verkäufer beauftragt den Makler allein
Hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen, darf der Käufer nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision selbst trägt. Der Käufer darf außerdem erst zahlen müssen, nachdem der Verkäufer seinen Anteil geleistet hat. Der Makler oder Verkäufer muss diese Zahlung im Streitfall nachweisen können.
Ein Beispiel: Der Verkäufer vereinbart mit dem Makler 20.000 Euro Provision. Er kann mit dem Käufer vereinbaren, dass dieser bis zu 10.000 Euro übernimmt. Mehr darf er dem Käufer nicht auferlegen. Fordert der Makler vom Käufer direkt 20.000 Euro, obwohl der Verkäufer nichts oder weniger zahlt, spricht viel für eine unzulässige Forderung.
Beide Seiten beauftragen den Makler
Bestehen Maklerverträge mit Käufer und Verkäufer, müssen beide Parteien grundsätzlich zur Zahlung eines gleich hohen Anteils verpflichtet sein. Es reicht nicht, wenn im Vertrag formal gleiche Beträge stehen, der Makler aber einer Seite später verdeckt einen Nachlass gewährt oder sie vollständig von der Zahlung freistellt.
Auch Zusatzvereinbarungen verdienen einen genauen Blick. Eine „Servicepauschale“, „Reservierungsgebühr“ oder ein sonstiger Kostenposten kann rechtlich problematisch sein, wenn er wirtschaftlich nur dazu dient, die gesetzlich vorgegebene Teilung der Maklerkosten zu umgehen. Nicht jede zusätzliche Gebühr ist automatisch unwirksam. Sie muss aber eine echte, klar vereinbarte und rechtlich zulässige Gegenleistung haben.
Darf der Makler die volle Provision von beiden Seiten verlangen?
Bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher lautet die Antwort regelmäßig: nein. Fordert der Makler von Käufer und Verkäufer jeweils die volle Courtage, verstößt das meist gegen die gesetzlichen Vorgaben zur Provisionsverteilung.
Anders kann es bei Immobilien sein, die nicht in den Anwendungsbereich der Regeln fallen. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses an einen professionellen Investor können Käufer und Verkäufer etwa unterschiedliche Provisionen vereinbaren. Auch bei Gewerbeimmobilien ist eine doppelte Beauftragung nicht automatisch unzulässig. Dennoch gilt: Der Makler braucht für jeden Provisionsanspruch eine wirksame Vereinbarung und muss die geschuldete Maklerleistung erbracht haben.
Die Höhe der Provision ist in Deutschland nicht bundesweit einheitlich gesetzlich festgelegt. Regionale Marktgepflogenheiten spielen weiterhin eine Rolle. Deshalb ist eine hohe Provision nicht allein wegen ihrer Höhe rechtswidrig. Unwirksam kann sie aber sein, wenn sie gegen die Regeln zur Kostenteilung verstößt, nicht wirksam vereinbart wurde oder der Makler seine Leistung nicht ordnungsgemäß erbracht hat.
Beim Mietvertrag gelten andere Regeln
Bei Wohnraummietverträgen gilt grundsätzlich das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. Beauftragt der Vermieter einen Makler mit der Suche nach Mietern, kann er die Provision normalerweise nicht auf die künftigen Mieter abwälzen.
Eine Ausnahme kann bestehen, wenn ein Wohnungssuchender den Makler ausdrücklich mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt und der Makler ausschließlich wegen dieses Suchauftrags tätig wird. In der Praxis sind solche Fälle enger, als viele erwarten. Hat der Makler die Wohnung bereits im Bestand oder wurde er zuvor vom Vermieter tätig, darf er nicht zusätzlich vom Mieter kassieren.
Eine doppelte Provision von Vermieter und Mieter ist bei der Vermittlung von Wohnraum daher regelmäßig ein Warnsignal. Lassen Sie sich nicht mit mündlichen Aussagen abspeisen. Entscheidend sind Auftrag, zeitlicher Ablauf und die Dokumentation der Vermittlung.
Diese Unterlagen sollten Sie jetzt prüfen
Ob eine Rückforderung möglich ist, zeigt sich oft erst im Zusammenspiel mehrerer Dokumente. Bewahren Sie den Maklervertrag, das Exposé, E-Mails, Nachrichten, die Rechnung und den Zahlungsnachweis auf. Auch der notarielle Kaufvertrag kann Hinweise darauf enthalten, wer welche Maklerkosten übernehmen sollte.
Prüfen Sie besonders, ob die Provisionsvereinbarung in Textform vorliegt. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern verlangt das Gesetz grundsätzlich Textform. Ein bloß mündlich vereinbartes Provisionsversprechen genügt häufig nicht. Textform kann zwar auch per E-Mail erfüllt sein, doch der Inhalt muss eindeutig erkennen lassen, wer zu welcher Zahlung verpflichtet sein soll.
Achten Sie außerdem darauf, ob der Makler tatsächlich ursächlich für den Vertragsschluss war. Wer das Objekt bereits kannte oder die Vertragsgelegenheit ohne relevante Maklerleistung erhalten hat, kann je nach Einzelfall Einwände gegen die Provision haben. Das ist kein Automatismus, kann aber bei der Bewertung einer Forderung entscheidend sein.
Zu viel gezahlt? So gehen Sie vor
Zahlen Sie eine zweifelhafte Rechnung nicht vorschnell nur deshalb, weil der Notartermin kurz bevorsteht oder Druck aufgebaut wird. Eine unbezahlte Forderung sollte jedoch ebenfalls nicht ignoriert werden. Fordern Sie eine nachvollziehbare Aufstellung an: Welche Provision wird verlangt, auf welcher Vereinbarung basiert sie und welchen Anteil zahlt die andere Vertragspartei?
Haben Sie bereits gezahlt, kann ein Rückzahlungsanspruch bestehen. Häufig geht es rechtlich um eine Zahlung ohne wirksamen Rechtsgrund. Ob und in welcher Höhe Geld zurückverlangt werden kann, hängt von den Details ab: Objektart, Käuferstatus, Vertragsdaten, Auftraggeber, Zahlungsfluss und Wortlaut der Vereinbarungen.
Setzen Sie die Gegenseite schriftlich mit klarer Frist zur Stellungnahme oder Rückzahlung auf. Bei größeren Beträgen ist es sinnvoll, die Unterlagen rechtlich prüfen zu lassen, statt sich auf pauschale Aussagen des Maklers zu verlassen. Rechto unterstützt bei der digitalen Prüfung und Durchsetzung von Ansprüchen rund um unberechtigte Maklerprovisionen durch eine spezialisierte Partnerkanzlei.
Häufige Irrtümer zur Maklerprovision
Ein verbreiteter Irrtum lautet: „Der Käufer zahlt immer die Maklerprovision.“ Das stimmt seit der gesetzlichen Neuregelung beim Kauf vieler Wohnimmobilien nicht mehr. Wer den Makler beauftragt, kann die Kosten nicht unbegrenzt auf die Käuferseite verlagern.
Ebenso falsch ist die Annahme, zwei getrennte Verträge machten jede doppelte Belastung zulässig. Entscheidend ist die wirtschaftliche Wirkung. Sind Käufer und Verkäufer bei einer Doppelbeauftragung unterschiedlich stark belastet, kann die Regelung unwirksam sein.
Und schließlich gilt: Eine Unterschrift bedeutet nicht zwingend, dass jede Klausel Bestand hat. Gesetzliche Schutzvorschriften lassen sich nicht durch eine Vertragsformulierung ausschalten. Gerade wenn hohe Summen betroffen sind, lohnt sich eine Prüfung der Unterlagen.
Wer eine Maklerrechnung erhält, sollte nicht raten, sondern die Fakten prüfen: Was wurde vereinbart, welche Immobilie wurde vermittelt und wer trägt nachweislich welchen Anteil? Eine klare Prüfung schafft die Grundlage, um unberechtigte Forderungen abzuwehren oder zu viel gezahltes Geld konsequent zurückzufordern.